股權交易的地雷-房地合一2.0
政府為了遏止炒房歪風，陸續制定了許多政策，稅務面則從奢侈稅、房地合一1.0到現在的2.0。房地合一2.0是從2021年7月1日起，交易2016年1月1日以後取得之房地，都有其適用。單是看名稱，應該就知道1.0版效果不大，才會有2.0版出現，至於2.0版有沒有效？個人感覺是到目前為止沒有達成政策上想要的效果，反而對企業經營產生了一些干擾。最近遇到的案例是集團企業想要進行架構重組後引進新的投資人，結果赫然發現可能會適用房地合一2.0。國內很多傳統中小企業，都是以製造為主，帳上擁有為數不少的不動產。不論是為了增進管理效能，引進新的投資者，或申請上市……等，都有可能因而被課稅，這中間潛藏了哪些風險，有哪些解決之道，是這篇文章想要探討的。看完這篇文章，希望你可以瞭解：
- 被視為房地產買賣之股權買賣條件。
- 房地產性質之股權買賣可能的解決方案。
房地產性質之股權
房地合一2.0與1.0的主要差別之一，就是2.0將「特定」股權交易納入房地合一稅適用範圍。須知任何節稅或逃稅空間，都是因稅制上對於不同收入之應免稅或稅率的規定不同而導致。納稅義務人只要能將應稅的收入轉換成免稅的收入或較低稅率的收入，就可以節省稅負。差別僅在於合理的轉換叫節稅，不合理的轉換叫逃稅。過去兩個主要的免稅類別，證券交易所得與土地交易所得，就成為有錢人的最愛，金額大，獲利豐，又不用繳稅。房地合一1.0適用後，有些人就將腦筋動到股權上。既然買賣不動產要課稅，就不要買賣不動產，而以法人持有不動產，直接買賣法人(股票)就好啦。
政府反應雖然不快，倒也不是笨蛋，私下被偷笑了幾年後，這次修法也將其納了進來。甚麼樣的股權買賣會被視為不動產買賣呢？只要「同時」滿足下列兩個條件：
- 直接或間接持有過半股權。
- 不動產佔該企業資產淨值50%以上。
股權與不動產取得日期
取得可分自然人取得或處分法人的股權，以及法人以其資金取得或處分不動產。腦筋動得快的朋友馬上想到，房地合一1.0與2.0分別於2016年與2021年上路，取得或處分的時間點有豁免嗎?很遺憾的向各位報告，當你看到這篇文章時，只要符合上面兩個條件，不論股權或不動產取得或處分日期為何，均有房地合一稅2.0的適用。只是股權可依持有期間，依先進先出法，計算適用稅率。並依持有者是營利事業還是自然人，境內還是境外而有不同，如下表所列示：
境外營利事業與自然人
境內營利事業
境內自然人
發現問題的嚴重性了嗎?原先規劃法人持有不動產是要避稅用的，結果現在反而較自然然少了15%那檻1。更嚇人的是只要是外資，不論法人或自然人，不論股權何時取得，不論不動產何時取得，不論持有多久，最低都要繳35%的稅。須知境外控股公司架構，剛好是台灣過去最流行的……。想像一個情況，你是位殷實的中小企業主，透過國外控股公司，在民國70年成立了一家境內公司，持有目前價值不斐的大批不動產，生產產品外銷國外。正為永續經營與二代接班煩惱，想要引進策略性投資人，逐步釋股後IPO，突然面臨這個問題。你該怎麼辦？
可能的解決方案
既然符合兩個50%(持股超過50%與持有不動產超過50%)，即有房地合一稅的適用。要避免房地合一稅，僅能從兩個50%下手，不論持股未達50%或持有不動產未達50%均可。惟需要注意的是，持股超過50%是交易日起算前一日的任一日，有超過50%就算，所以交易日前一整年都不可以超過50%。持有不動產是否超過50%的條件，則是看交易的時點2。
下列「可能」解決方案，均具相當不確定性。由於國稅局有「實質課稅」這把寶劍，很多時候也不用講道理，最終就是他說了算。所以列出的方案只是拋磚引玉，提供一個方向讓各位遇到時進一步研究，執行前與稅局討論當然還是最保險的。
直接賣不動產
賣股權是不看不動產是何時取得的，只要不動產取得時間夠早，可以考慮直接賣掉不動產。只要取得日在2016年1月1日前，直接賣掉不動產不會有房地合一稅的問題。如果以此方式將不動產在集團內部重新配置，有些人會擔心該不動產日後再處分時就得繳稅了？這個想法沒錯，但須知不動產的成本也被墊高啦！投機一點的，甚至故意去墊高售價(好孩子不要學，有風險)，以降低未來處分利益。若不動產價格繼續上漲，是會有未來漲價的免稅利益無法享受的風險，但這機率有多高呢？就得看個人評估了。
降低不動產占比
若控股股東不欲引進外部股東稀釋股權，降低不動產占比是可行的方向。有以下幾種做法：
現金增資
許多中小企業習慣於槓桿經營，帳上不動產4~5億，股權淨值僅4~5千萬。槓桿經營是一種選擇，不是不好，但風險畢竟較大，尤其當大環境不佳時，更要注意風險的控制。若過去已經賺了很多錢，帳上的淨值只是兩套帳下的結果(咳……，你應該知道我在講什麼)，可以考慮將過去「節稅」累積的資金檯面化。透過現金增資的方式為企業注入資金，一方面改善財務結構，降低財務風險，增加企業信用，另一方面則可收降低不動產占比之效。
企業分割
分割係公司依相關法令程序，將其得獨立營運之一部或全部業務讓予既存或新設之他公司，以作為既存或新設公司發行新股，支付現金或其他財產之對價。簡單講，就是可以將帳上不動產分割出去成立一家新公司。依一般公認會計原則的規定，當控股股東不變時，分割出之資產係以原帳面價值入帳，故不會有處分損益，既無處分損益，則無課稅問題。
降低股權占比
企業IPO過程中常面臨釋股問題，當釋出的是老股時，就會有房地合一稅的問題，實務上目前企業盡量將其規劃到興櫃後(興櫃後即無房地合一稅之適用)，惟此涉及原股東資金之需求與規劃，決策上仍需綜合考量。其他可行作法包括：
現金增資原股東放棄認購
企業IPO過程中需引入外部投資者時，可考慮現金增資原股東放棄認購的方式處理。由於所持有企業股票的價值不是看股數，而是看股價。欲購入一定比例的企業股票，可以用買老股的方式，亦可以透過現金增資原股東放棄認購的方式。由原股東的角度，或許少了一筆在公司上市櫃前可自由運用的資金，但由企業角度，除了可改善公司財務結構，並讓公司多了一筆可運用的資金。惟應注意原股東優先認購權是一個權利，過去曾有案例，國稅局認為原股東放棄認購，等於送權利給外部投資者，而有贈與稅適用之疑，故並非毫無風險。
特定人認購可轉換特別股或可轉換公司債
相較於普通股之原股東優先認購權利，公司發行可轉換特別股或公司債，則無原股東優先認購權利。不論可轉換特別股或公司債，經過轉換後，亦可達到持有公司一定比例股份之目的，故只要雙方事先決定公司價值，以及外部投資者欲持有股份，即可設計出相對應之可轉換特別股或公司債的發行條件與金額。
結論
看到這裡，如果你甚麼都記不住，至少記得以外資持有之國內企業間接持有不動產時，賣掉持股有可能被課徵高達35%的重稅，而且不論持有多久都不會降低。所以要交易股權時，記得先檢視是否有房地合一稅的適用，再決定下一步。政府藉由課重稅以抑止炒房的立意良善，值得肯定，但投資人只要覺得炒房報酬率有100%(因為買房通常會借錢，加上槓桿，很容易達到)，即便課45%的稅，都還有55%的利潤，故還是樂此不疲。問題的根源應該在於目前過度寬鬆的貨幣政策，期望稅制可抑制炒房，只讓人覺得虛晃一招，又徒增商業交易上的困擾而已。過去認為不利於納稅義務人的稅法應無溯及既往可能的觀念，在這次不動產性質股權納入房地合一的案例中被打破，真的令人大開眼界。
1自然人另有更優惠之自住不動產處分時的稅負優惠，由於非本文探討重點，不另深入說明。
2可參考最近一期經會計師查核簽證的財報，日期不一定是12月31日，任何時點都能出財報。即便前一年沒有經查核簽證的財報，亦得以交易日該事業資產淨值(有出具鑑價報告佐證的問題)判斷。
震智觀點 