從財報看產業-建設業
早安!
建設公司是個好投資標的嗎？投資界的朋友跟我分享他如何操作上市建設公司股票的獲利心法，聽完後覺得簡單到懷疑大家應該都知道，市場價格應該都已經充分反應而沒有獲利空間，但想想又覺得頗有道理，故藉這篇文章與各位分享。看完這篇文章，希望能讓各位瞭解：
- 建設公司會計處理方式。
- 建設公司財務報告閱讀。
- 建設公司企業價值評估。
建設公司會計處理方式
先向各位介紹一個基本概念，那就是建設公司與營造公司的會計處理大不同，不要看到「營建業」就全部混在一起分析。先前曾就營造公司之收入認列與工程爭議之會計處理專文分析過，各位朋友可參照閱讀，可讓您有更全面的了解，亦更容易理解建設公司收入認列特殊之處。
建設公司收入認列的特殊之處，在於其係某一個時點(實務上通常是不動產所有權移轉時)一次認列收入。營造公司則是依進度(實務上通常是投入成本佔預估總成本比例)認列收入(與一般產業相同)。兩者差異點係因會計處理準則規定，當買方無權利決定和變更不動產商品主要工程結構設計時，賣方須採一次認列收入。所以我們通常會觀察到建設公司一次認列收入，但並非公司名稱叫做某某建設公司就一定是一次認列收入。建設公司一次認列收入係基於其營業特性，通常是蓋好住宅或廠房後再對客戶銷售(目前當然有相當大的比重採預售)，不過不論是預售或建成後銷售，客戶對於不動產本身並無太大的決定權，常聽到的毛胚交屋，或就部分隔間牆的改變，都不涉及主要設計與結構體的改變，不能被認定係客戶對於不動產設計具決定權。打個比方，建設公司就像中央廚房的便當業者，製作標準的便當菜色，藉由便利超商等通路賣給消費者，在便當交給消費者當下，才能一次認列收入。
建設公司的營運模式通常是先取得土地後，委託營造廠商興建不動產，再由公司內部行銷單位或委託專業代銷公司將不動產販售予終端客戶(企業或一般消費者)。行銷時間點可能在興建前、中或後。採預售模式時，建商通常會依進度向客戶收取簽約款與開工進度款。由前段描述中，我們可以理解到的現金流入與支出，流入是：
- 預收款項。
- 交屋款項。
流出則有：
- 土地款項。
- 可歸屬(如建築師設計費)之外部費用。
- 內部管理作業費用。
- 按進度支付予營造廠商之款項。
- 支付予代銷業者之代銷費用。
就流入面而言，在不動產所有權移轉予客戶前，所收到的所有款項，不論其名義為何，帳上都不能認列為收入，僅得以「合約負債」入帳。而流出面部分則可能在當期即費用化(主要為內部管理作業費用)。呈現在財務報表上時，投資者會覺得公司營收波動很大，且很難預測。
建設公司財務報告閱讀
瞭解了建設公司特殊的會計處理方式後，對於如何閱讀其財務報告就會比較好理解。對於慣於採用預售模式的建設公司，判斷其未來成長性，可由與建案相關的合約負債下手。惟部分建設公司旗下有營造廠，合約負債不見得都是預售建案所得款項，為避免誤判，最好同時參考財報附註。教各位一個小技巧，報表會計科目旁邊會有一個「附註」欄，方便閱讀者索引。以華固(2548)2022年度財報為例，合約負債索引至六(十七)營業收入，可清楚的看到屬預售屋相關之款項，共計4,647,040千元。
必須注意的是，合約負債僅能體現預先收取的款項，若想知道預售總金額，則應參考「未認列合約承諾」。未認列合約承諾非屬會計科目，所以不會出現在主要財務報表，但可以在財報的附註揭露中找到。不過放哪裡，每家就不一定了，有的公司出現在「重大承諾事項及或有事項」，華固則放在六(十七)營業收入中，期末已簽約尚未認列收入的合約金額為26,460,365千元，並預計於2023年~2026年間陸續認列收入。
想要進一步了解有那些案子？則可以參考預售不動產信託狀況，從與金融機構之信託契約中(華固揭露於「九、重大或有負債及未認列之合約承諾」)，可看出已預收款項並信託之預售案件明細(主要是一般住宅預售)。想更進一步瞭解全面狀況(如廠辦，非預售等)，附註中的「存貨」項就是另一個來源。存貨又可分為「待建房地」、「在建房地」與「待售房地」。待建房地通常指建商正在養地，已購入土地，但尚未開發。在建房地則是土地上的建築物正在蓋，但還沒有完成。待售房地為土地上的建築物已完全蓋好，但還沒有賣出，所有權尚未移轉。
待售房地比例太高不好，當你比較好幾期的報告，發現某個案子一直存在，這時可能就得小心有減損的疑慮。市面上不乏有案子擺了近十年，換個名稱再拿出來賣的先例，房市好，原物料上漲的的時候，利潤搞不好更高。以華固這種績優生為例，帳上還是有待售房地，並提列了126,013千元的備抵損失，以台灣這幾年房市瘋狂的程度，原先認為備抵損失提列似乎有點太保守了?google了一下，發現華固一品及沙河灣是中國成都的案子，是否因這兩案而提列了備抵損失就不得而知了。
建設公司企業價值評估
說到這，你應該可以發現，建設公司的財務報表是怪，但不難預測，只要理解財報編制方式，損益的可預測性比其他行業高很多。但也由於它怪，不是那麼多人知道，才會有投資界的朋友所介紹建設公司股票投資獲利方程式存在的可能性。
再以華固舉例，在手已簽約的建案量，大概已經是過去平均營收的兩倍了。潛在產能則可以參考待建房地13,953,273千元，預付土地款812,621千元，已簽訂尚未估列的土地款2,555,800千元(揭露在「九、重大或有負債及未認列之合約承諾」中)等。
這幾年炒房幾乎已成為全民運動，也正因為如此，資訊量之多之透明冠於各產業，收入面有實價登錄可參考，亦有各式報告可隨時更新每坪建造成本。想知道現場銷售狀況，去預售中心走一走，跟銷售人員或仲介公司聊一聊，心裡大概就有個底。
當你從財報中對公司未來獲利狀況有全面性的瞭解，再透過公開資訊加以驗證後，相較於其他產業，出錯的機率已低很多。能否靠股票獲利，就得看市場價格是否已正確反應其價值。而正由於前面所提到的，由於一般人不是那麼瞭解建設業的報表編制方式，使得很多人還是用錯誤的方式在評估建設公司股票價值，所以市價錯置的機會還是可期待的。
結論
投資比的是資訊的掌握度與正確理解程度，資訊掌握度越高，越能正確解讀資訊的人就越有機會勝出。也因如此，常聽到投資要在自己熟悉領域的建議。倒不是說營建業多好理解，只是它的最終產品相較其他產業，更貼近一般人生活，而且更「在地性」(文中所舉的華固，雖有大陸建案，市場還是以台灣為主)。加上近幾年社會大眾關心房市的熱度，政府對業界的管制以及學界對產業的研究，都使得這個產業的資訊相較之下較為容易取得與客觀。相信各位應該都跟我一樣，希望取得與所有人一樣的資訊，即便投資虧損，也是技不如人，而不是在與其他玩家有資訊落差的情況下，蒙著眼上場比賽，而被當成韭菜收割。
震智觀點 